L'habitat indigne

En Ille et vilaine, le Guichet Unique Logement Indigne s’est doté d’un nouvel outil de signalement d’une situation de mal-logement : « Histologe ».

Que vous soyez occupant ou propriétaire, vous avez désormais la possibilité de signaler les désordres dans votre logement à partir d’un ordinateur, d’une tablette ou d’un smartphone via la plateforme :

Pour plus d’information, consultez le site Internet de la préfecture d’Ille-et-Vilaine.

Succinctement, 3 voies d’action existent. L’activation de l’une ou de l’autre est fonction de la qualification des désordres rencontrés : non-décence, infractions au règlement sanitaire départemental, insalubrité ou défauts de solidité du bâti (péril) :

• la voie amiable (si non-décence ou infraction au règlement sanitaire départemental (RSD)) ;
• la voie judiciaire (si non-décence) ;
• la voie administrative (si infraction au RSD, insalubrité ou défauts de solidité du bâti (péril)).

Le règlement amiable d’un différend locatif est toujours à rechercher en première approche.
Cette solution est plutôt réservée à des désordres peu importants et faciles à résorber relevant de la non-décence ou de l’application du règlement sanitaire départemental (RSD). Ces deux notions, non-décence et infraction au RSD, sont assez proches. Elles diffèrent par les autorités chargées de leur constat, le juge du tribunal judiciaire  pour la non-décence, et le maire pour l’application du RSD (voir plus bas).

Le locataire doit rechercher une conciliation directe avec son propriétaire. Pour cela, il l’informe des désordres rencontrés dans son logement et lui demande de faire réaliser les travaux nécessaires. Cette information doit se faire par courrier (lettre simple, puis lettre recommandée de mise en demeure fixant un délai pour la réalisation des travaux avec accusé de réception).

Si la conciliation directe n’aboutit pas, les parties peuvent saisir la commission de médiation de leur département (CDC) (cf. liens utiles).

En cas d’échec de la démarche amiable, le locataire peut saisir le tribunal judiciaire compétent sur le secteur géographique du logement. S’il bénéficie de l’aide au logement (ALF et ALS), il en informe la CAF ou la MSA, qui pourront faire procéder à un constat de non décence par un opérateur et consigner les aides au logement. L’APL n’est pas concernée, car les logements conventionnés sont réputés décents.

Rappel réglementaire :

Le juge du tribunal judiciaire se prononce sur la décence ou la non-décence du logement. Nous sommes ici dans le cadre des rapports contractuels entre un locataire et un propriétaire, qui relèvent du droit privé, donc du juge ; la puissance publique - le maire ou le préfet - ne peut intervenir dans ce litige.

La décence du logement est définie par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

Voir également le code civil - article 1719 et la loi du 6 juillet 1989 - article 6. 

Saisine du juge par le locataire auprès du tribunal judiciaire

Le juge se prononce sur la base d’un dossier comprenant des éléments permettant d’apprécier la non-décence du logement, tels que :

• un constat d’huissier,
• le rapport d’un opérateur diligenté par la CAF ou la MSA,
• des photos,
• une évaluation chiffrée du coût des travaux,
• etc…

Il est important que le dossier comporte une évaluation chiffrée du montant des travaux nécessaires pour rendre le logement décent.

En effet, ce montant détermine le mode de saisine du juge :

• jusqu’à 4000 euros de travaux, une déclaration au greffe est suffisante (papier libre ou formulaire Cerfa n°11764*06),
• au-delà de 4000 euros de travaux, l’assignation est nécessaire (acte établi et délivré par un huissier de justice)

Le locataire peut se faire assister ou représenter par un avocat ou donner mandat à une association de défense des consommateurs  pour agir en justice en son nom. L’aide juridictionnelle est possible sous conditions. Ne pas oublier les garanties prévues par les contrats de protection juridique.

Décision du juge

Le juge peut :

• fixer les travaux à réaliser,
• préciser un délai d’exécution des travaux,
• réduire le montant du loyer,
• suspendre le paiement du loyer jusqu’à la réalisation des travaux,
• suspendre la durée du bail jusqu’à la réalisation des travaux,
• accorder des dommages-intérêts.

Conservation des aides au logement

Lorsque la non décence d’un logement a été constatée par un organisme payeur ou un opérateur qualifié habilité par ce même organisme, la loi ALUR (24/03/2014) a introduit un dispositif de conservation des aides au logement. Simplement, il s’agit d’utiliser la conservation de ces aides comme moyen de pression sur les bailleurs afin qu’ils mettent en œuvre des travaux visant à rendre leurs logements conformes au décret « décence ».

Une information précise est accessible auprès des organismes payeurs (CAF, MSA) ou des ADIL (cf. liens utile).

Le préfet et le maire peuvent aussi intervenir sur la qualité des logements et des bâtiments.

• Le maire est chargé de l’application du Règlement sanitaire départemental (RSD) sur sa commune et des procédures relatives aux immeubles avec défauts de solidité du bâti (Code de la construction et de l’habitation).
• Le préfet a compétence en matière de traitement de l’insalubrité (Code de la construction et de l’habitation)

Le Maire

Infraction au RSD

Les logements doivent respecter les prescriptions du RSD (peu de différences avec le décret « décence »). Un logement qui n’est pas conforme au RSD est non décent.

Le maire constate les infractions au RSD par procès-verbal. Il demande au propriétaire de réaliser les travaux nécessaires par injonction ou par arrêté de mise en demeure.

En cas d’inexécution des travaux, le maire peut établir un procès-verbal d’infraction et le transmettre au procureur de la république (Contravention de 3^ème classe dont l’amende peut aller jusqu’à 450 euros).

Défauts de solidité du bâti 

Lorsqu’un immeuble, vacant ou non, présente un danger pour la sécurité de ses voisins ou de ses occupants, en raison de la dégradation de sa structure (risque d’effondrement d’éléments du bâti, de plafonds, de planchers, etc.), le maire est tenu de mettre en œuvre la procédure de mise en sécurité (procédure ordinaire ou procédure d’urgence).

Cette procédure relève des pouvoirs de police spéciale du maire sur sa commune et est précisée par le Code de la construction et de l’habitation (art. L.511-1 à 511-4).

Le Préfet

Traitement de l’insalubrité 

Lorsque l’immeuble ou le logement présentent des désordres susceptibles de porter atteinte à la santé ou la sécurité des occupants, ils peuvent être qualifiés d’ « insalubres » par arrêté préfectoral (sur la base du code de la construction et de l’habitation pour les procédures et sanctions et sur la base du Code de la Santé Publique pour les définitions) ».

La notion d’ « insalubrité » est ici différente du sens commun. Elle découle d’une évaluation de l’immeuble ou du logement par les techniciens de l’Agence Régionale de Santé ou des Services Communaux d’Hygiène et de Santé (SCHS).

Les coordonnées de ces services se trouvent dans la liste des contacts (cf. contacts)

Les sites des ADIL et de l’ANIL sont également très utiles et bien renseignés (cf. liens utiles).

Situations de danger sanitaire ponctuel

Certaines situations présentant un danger sanitaire ponctuel peuvent être rencontrées dans les logements.  

Sont ainsi qualifiées, sans que la liste soit exhaustive :

• le risque d’intoxication au monoxyde de carbone (CO) dû à un mauvais fonctionnement d’appareils à combustion ou/et à une absence ou une insuffisance de renouvellement d’air du logement,
• le risque d’incendie,
• le risque d’électrisation ou d’électrocution présenté par une installation électrique défectueuse (fils conducteurs à nu, prises surchargées …),
• le risque de contact direct avec des eaux usées,
• l’accumulation de déchets, etc.

Ces situations demandent une prise en charge rapide. Le préfet est l’interlocuteur à informer (Direction départementale de l’ARS). Sur proposition de l’ARS, il prend un arrêté ordonnant, dans un délai court, la mise en œuvre des mesures nécessaires à la suppression du danger constaté. A l’issue de ce délai, faute d’exécution de ces mesures, le maire ou à défaut le préfet y procède d’office aux frais de la personne qui y était tenue.